¿tienes hipoteca? ¡puedes tener cláusulas abusivas!

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La hipoteca es un producto bancario que se utiliza para lograr la financiación correspondiente para adquirir un bien generalmente inmueble (casa) con la obligación de devolver la cantidad prestada y unos intereses en cuotas periódicas Cuando llamamos a un cliente para preguntarle si tiene hipoteca e indicarle todo lo que puede reclamar: lo primero que necesitamos es que el cliente tenga en su disposición una copia del documento que firmó en la Notaria (escritura de constitución de préstamo hipotecario).

Cuando pido una hipoteca...
¿Qué situación me puedo encontrar?

· Cliente que quiere comprarse una casa y va directamente al banco y contrata con ellos una hipoteca va a tener normalmente dos escrituras: una que sea la escritura de compraventa de la casa (firmada entre el comprador y el vendedor) y otra que ponga escritura de préstamo (firmada entre comprador y el Banco)
· Cliente que quiere comprarse una casa sobre la que ya hay una hipoteca (es el típico caso cuando la compras directamente al constructor) y lo que haces digamos es SUBROGARTE (quedarte) con la hipoteca que ya había dejado las mismas condiciones que tenía el anterior propietario
· Puede suceder también que o bien si te encuentras en el caso anterior o en otro momento posterior (es decir ya tienes una hipoteca previa) y quieres cambiar alguna de las condiciones lo que se hace es firmar una NOVACIÓN , que no es cambio de cualquiera de las condiciones

¿Qué cláusulas abusivas hay?

1.CLAUSULA SUELO: lo primero de todo tenemos que saber que si el cliente tiene esta condición la vamos encontrar en la estipulación tercera de la hipoteca. Esta estipulación lo que hace es que aunque el cliente tenga en su escritura un tipo de diferencial por ejemplo EURIBOR +1% , y el EURIBOR esté bajo o incluso en negativo, el cliente siempre pague el porcentaje pactado en la cláusula en el caso del ejemplo un 3,5% Esto es NULO y en estos casos lo que hacemos es un recalculo de las cantidades que los consumidores hubieran abonado al banco si no existiera digamos ese tope y puedan recuperar la diferencia

2.COMISIÓN DE APERTURA : la encontramos en la estipulación cuar ta y se trata de bien una cantidad fija o bien un porcentaje sobre el importe de la hipoteca que el banco cobra por el mero hecho de hacer la hipoteca sin que tenga como base ningún servicio efectivo

3. COMISION POR DESCUBIERTO O COMISIONES DEUDORAS : también se encuentra en la estipulación cuarta de la hipoteca , y es una cantidad fija que se cobra cada vez que al consumidor se le gira un r ecibo y no puede atenderlo por no tener saldo en la cuenta ( normalmente son 25, 30 o 35 euros ) y se carga una vez por cada uno de los impa gos El cliente puede recuperar todos estos cobros de los seis últim os años desde la reclamación

4. INTERÉS DE DEMORA: intereses que cobra el banco por no pagar a tiempo la hipoteca.

5. CLAUSULA GASTOS: la estipulación quinta de la hipoteca siempre es la que contiene el reparto de lo que cuesta constituir en la hipoteca, es decir quien paga los gastos. Los gastos que actualmente el Tribunal Supremo considera que debe pagar el banco y no el cliente y son los que podemos reclamar son: NOTARIA (el 50 % de la factura), REGISTRO DE LA PROPIEDAD, GESTORÍA Y TASACIÓN (100 %) Para esto el cliente debe conservar las facturas de dichos gastos dado que sin ellas no podemos reclamar nada. Está clausula y las comisiones tanto de apertura como de descubierto son las que hacen que le devuelvan dinero al cliente y el principal gancho para captar al cliente sin embargo; nos interesa conocer todas las clausulas porque aunque al cliente no le devuelvan nada de dinero si reclamamos otras, eso no quiere decir que no le vengan bien en un futuro por ejemplo si no puede pagar la hipoteca el día de mañana, y a nosotros nos interesa por poder demandar

6- VENCIMIENTO ANTICIPADO: Está clausula no viene fija colocada en la hipoteca y podemos encontrarla en varios sitios. Lo que dispone esta condición es que el banco normalmente con un solo impago o hasta tres como máximo tenía derecho a resolver o anular el contrato de préstamo por incumplimiento y pedir de golpe la devolución total del dinero al cliente, más todos los gastos generados. Si preguntan que les implica a los clientes eliminar esta cláusula, quiere decir que pasarían a tener 12 meses de carencia en la que estar sin pagar no puede el banco cancelar la hipoteca.

Hipoteca multidivisa

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario cuyas cuotas se pueden pagar en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto se comercializó entre 2004 y 2008, vinculando generalmente los préstamos a su pago en yenes o francos suizos debido a la supuesta estabilidad de estas monedas.

Un préstamo hipotecario es multidivisa cuando incluye una cláusula que permite pagarlo empleando una moneda diferente al euro.

El argumentario que las entidades bancarias utilizaron para introducir este producto fue:
• Que la estabilidad del yen y el franco suizo (principalmente) permitían al prestatario reducir el riesgo de la operación.
• Además, que su vinculación al Libor en lugar del Euribor abarataría su coste, por encontrarse el segundo índice (ampliamente utilizado en España) en máximos históricos. El problema es que el Euribor estaba a punto de caer y las fluctuaciones de la cotización de las divisas empleadas encarecieron enormemente el precio de los préstamos multidivisa. Así, miles de consumidores descubrieron que se les había ofrecido un producto financiero que no se correspondía con las características prometidas. Descubierto el engaño se inició una avalancha de reclamaciones.

Como consecuencia, los tribunales han dictado numerosas sentencias en materia de hipotecas multidivisa, y la jurisprudencia es ya sólida y pacífica. La hipoteca multidivisa resulta nula cuando:
• Se colocara engañosamente.
• El cliente no disponga de un perfil cualificado que le permita conocer con claridad los riesgos que estaban asumiendo En caso de anularse conseguimos que el cliente recupere todos los intereses pagados de más y cambiar su hipoteca a EURIBOR
• Solo necesitamos la escritura de la hipoteca y el cuadro de amortización para estudiarla ( en este caso se necesitara una peritación posterior para determinar cantidades a devolver )